近日 ，多家房企债务重组取得重大进展。
11月5日晚间 ，融创中国发布公告称，约96亿美元的境外债务重组获香港高等法院批准 。至此 ，重组计划条件均已达成 ，这标志着融创正式成为首家境外债基本清“零 ”的大型房企 。
11月6日早间，碧桂园发布公告称 ，其境外债务重组方案在11月5日的债权人会议上获得高票通过。
中指研究院发布的最新数据显示 ，截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元 ，将极大减轻这些企业在短期内公开债务偿还压力 。
业内人士认为 ，出险房企债务重组及重整获批，将加速整体房地产风险出清进程 。融创成为完成境内外债务全部重组的大型房企 ，为其他出险房企债务重组提供了借鉴参考。建议出险房企通过设计更具诚意和灵活性的重组方案 、积极利用政策工具并寻求专业协助 、将化债与根本性的经营转型相结合等方式 ，推动债务重组的进程并为长远发展创造条件 。
融创境外债重组方案获法院批准
11月5日，融创中国发布公告称 ，约96亿美元的境外债务重组获香港高等法院批准 。至此 ，重组计划条件均已达成，这标志着融创正式成为首家境外债基本清“零 ”的大型房企。
自今年初宣布启动境外债重组 ，4月公布重组方案 ，6月即迈过75%支持率门槛，10月获98.5%债权人投票赞成……融创境外债重组在过去10个月的时间里稳步推进 ，目前成为第一家完成境内、境外债务全部重组的大型房企。
据了解 ，在境内 、境外债务重组成功的合力作用下，融创整体偿债压力预计下降近600亿元，每年可节约大量的利息支出 ，资产负债表迎来实质性修复 。目前 ，融创正全力以赴冲刺全年超5万套的项目交付，预计在年底基本完成全部保交付任务 。
对于融创此次债务重组完成 ，中指研究院企业研究总监刘水认为具有重要意义。一是减少债务规模 ，债务压力骤降 。二是修复资产负债表，有利于可持续经营 。
不过 ，刘水同时指出 ，尽管债务重组取得重大进展，但融创仍面临几大考验。一是经营业绩的改善 。债务重组解决了“存量”问题 ，但公司未来的健康发展最终要靠自身的“造血 ”能力 ，市场销售的持续回暖是其恢复现金流和盈利的关键 。二是“保交付 ”任务的收官。“保交付”是当前融创的首要工作，也是评估其经营是否步入正轨的核心指标 ，公司正全力以赴冲刺全年的交付目标 ，预计在年底基本完成全部任务 。这项工作的顺利完成，对于恢复市场信心 、维持社会稳定至关重要 。三是销售与资产盘活的压力。虽然上海、北京等地的高端项目（如“壹号院 ”系列）销售表现亮眼，但公司整体合同销售金额仍面临压力 ，如何加速其他项目的去化 ，并成功盘活剩余的存量资产，是融创需要解决的现实问题 。
碧桂园境外债务重组方案获债权人高票通过
11月6日早间 ，碧桂园发布公告称 ，其境外债务重组方案在11月5日的债权人会议上顺利通过 。在两个债务组别的投票中，均获得出席并投票的债权人中超过75%债权金额的赞成票。
其中 ，组别一（银团贷款组别）赞成票对应债权金额占组别一出席并投票债权金额的83.71% ，组别二（美元债及其他债权）赞成票对应债权金额占组别二出席并投票债权金额的96.03%，达成裁定通过的必要条件。
对于碧桂园的债务重组新进展 ，刘水认为 ，这标志着，一是碧桂园债务规模明显下降 ，修复资产负债表 。碧桂园重组约177亿美元（约1270亿元人民币）债务 ，预计削减有息负债约117亿美元（约840亿元人民币），债务总额大幅降低，资产负债表将显著修复 。
二是财务成本下降 ，期限显著拉长。新债务工具融资成本大幅降至1.0%—2.5% ，最长债务期限延长至11.5年，每年可节省巨额利息支出 ，且未来5年内无集中兑付压力 ，为经营恢复提供了宝贵的缓冲期 。
三是碧桂园提供多元化组合选项，控股股东展现诚意 。碧桂园提供“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息 ”等多元组合选项 ，债权人可根据自身需求选择不同方案 ，多元工具组合提升了方案通过的可能性。控股股东带头将11.48亿美元股东贷款全额转股，控股股东转股也展现了支持诚意 。
21家出险房企化债总规模约合1.2万亿元
中指研究院发布的最新数据显示 ，截至目前 ，21家出险房企债务重组 、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元 ，将极大减轻这些企业在短期内公开债务偿还压力 。中指研究院认为 ，这些企业总有息负债规模接近2万亿元，短期内偿还压力较小，进入安全期。出险房企债务重组及重整获批 ，将加速整体房地产风险出清进程 。
在刘水看来 ，融创成为完成境内外债务全部重组的大型房企，为其他出险房企债务重组提供了借鉴参考 ，比如提供多元化的选择方式和实际大规模削减债务规模 ，为行业风险出清提供了范例 。
刘水指出，当前部分出险房企进行债务重组存在较多困难。一是市场环境挑战 。商品房销售额显著下滑 ，房企销售回款艰难 ，现金流紧张，削弱偿债基础 。资产价格下行 ，可用于抵押或处置的资产价值缩水 ，增加了债务重组的难度。二是债权博弈复杂。债权人（如债券持有人 、银行、信托等）诉求多样，难以就削债比例、还款期限等关键条款达成共识 。三是企业自身局限性 。企业“造血”能力不足 ，主体信用受损导致融资渠道基本关闭 ，销售端也难以获得购房者信任。
刘水认为，出险房企仍可尝试从以下几个方面寻求突破，推动债务重组的进程并为长远发展创造条件 。
一是设计更具诚意和灵活性的重组方案 。这是争取债权人支持的关键 ，方案应多样化 ，例如包含现金回购 、债转股 、资产抵债、长展期等多种选项，以满足不同债权人的需求。关键在于展现诚意 ，避免被认为是在“恶意逃废债” ，例如可以考虑提供部分优质资产作为增信措施 。
二是积极利用政策工具并寻求专业协助 。房企可以关注并争取进入各地的房地产融资协调机制“白名单 ”，以保障具体项目的顺利推进 ，从而间接缓解整体压力。对于债务结构特别复杂的企业 ，可以考虑引入资产管理公司（AMC）参与重整，利用其专业经验处理不良资产 ，并为可能引入战略投资者创造条件 。
三是将化债与根本性的经营转型相结合 。必须认识到 ，债务重组只是“输血 ”，解决暂时的流动性危机 ，而根本出路在于恢复企业自身的“造血”能力。这意味着房企在化债的同时 ，必须全力保障项目交付，以重建市场信心 。同时，应根据自身情况探索向不动产运营服务商 、城市更新等符合政策导向的新发展模式转型 。
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